Det er nået til Finanstilsynet, det som jeg skrevet om i ugevis. At der er vildledende kommunikation i bankerne ved at påstå, der er gevinst ved lodret-op omlægning.
Låntager laver blot 2 markedshandler mellem med 2 obligationer med ny renteprofil, der muligvis afdækker 'faldende renter scenariet', men som koster kassen i renten til investor. En forsikring. Du betaler dog ofte også 2-3% i omkostninger af låneværdien ved handlen.
Spørgsmål 1: "Er det da ikke rigtigt at jeg får 30% restgældsreduktion når jeg omlægger min 0,5%30år til en 5%30år? - på nu kurs 70 fra kurs 100?"
Nej. Du har gevinsten allerede og den gevinst er et udslag af de allerede højere renter på et ekstremt rentefølsomt produkt. Gevinsten kommer IKKE ved omlægning. Du får helt teknisk en 30% lavere nominel gæld, men ikke balancegæld, så den kan du ikke bruge til noget medmindre markedet arter sig i den rigtige retning. Når du omlægger starter du blot forfra med en ny holdning til udviklingen mellem det gamle lån og det nye. Aktiv gældspleje.
Så når du bliver aktiv gældsplejer, er du konstant oppe mod et benchmark, som løbende er det lån du forlader (opkøber eller konverterer100) til fordel for det nye udstedte lån. Modsat formuepleje, gælder der blot her om at få det relativt LAVESTE afkast på det nye lån (obligation).
"Hvordan udnytter jeg så alligevel den fristende restgældsreduktion. Mit lån er klappet ned 2mill. - ca. de 30%?"
Den eneste markedsneutrale løsning er at sælge huset og udnytte dele af provenuet til at indfri fit lån. Du har været heldig at optage det helt rigtige lån i et historisk rentemiljø og gevinsten på de 2 mill. ryger direkte i friværdien.
"Kan jeg virkelig ikke 'skumme fløden' uden at sælge huset?"
Jo, det kan du faktisk godt eller delvis godt. Det kurs99-100 produkt du omlægger 'op' i her er et 'ikke-lineært' produkt på netop kurs 99-100, da du jo kan konvertere til kurs 100, selvom renten vælter ned. Men, ikke-lineære produkter, som nu altså 5% 2053 med afdrag, bliver også prisfastsat derefter med en ekstra 'forsikringspræmie' kaldet OAS. Den ligger implicit i den meget høje kupon og effektive rente på 5%'eren.
Men, der er du altså oppe imod markedets forventninger. Hvis du selv tillægger 100% sandsynlighed for et større rentefald ned til kurs100 på 0,5%30år inden for en ikke alt for lang årrække er det korrekt at din gevinst låses. Du har med gældsplejen barberet 30% af din nominelle gæld og stadig med 0,5% kupon.
"Så hvad gør jer med min gevinst og lån?"
Det kan ingen svare på heller ikke din rådgiver I hvert fald ikke markedsmæssigt. Medmindre det er konvertering til kurs 100. Som med aktier er det eneste rationelle aktive redskab personlige præferencer og risikoaversion.
Sidst. Midt i al bankrådgivningen om de dyre 5% lån kan man også overveje at kigge på F-kort og F1. Der låses gevinsten også. Det behøver man ikke betale 5% løbende for.
T
Comments