Søg

ER HØJ INFLATION EGENTLIG POSITIVT FOR BOLIGLÅNTAGERE?

En kerne i den økonomiske doktrindebat de sidste 100-150 år er måske ikke overraskende inflation og deflation i vare- og servicepriser.

For eet er hvordan og hvorfor priser stiger eller falder, noget andet er hvilken (om nogen) effekt det har på BNP i reale termer.

Her holder vi os til en afgrænset relevant del af udfordringen. Nemlig hvordan højinflation virker på formue/lån. Isoleret set.


(fra Børsen)

Inflation og sågar monsterinflation behøver ikke være skidt så længe den er forudsigelig og forventet i samfundet. Så har den ingen real effekt på hverken rente eller BNP.

Problemet opstår principielt først når inflationen overrasker i forhold til forventningen. Fordi der så kommer potentielt store tabere og vindere i alle samfundets kontrakter mellem arbejdsgiver/lønmodtager, kredit/debitor ejer/lejer etc. Vinderen er den part der betaler fast et nominelt beløb ind i en fremtid, hvor aftalebeløbet er indekseret med mindre end inflationen. Eks. de stakkels sygeplejersker, som med OK21, får indekseret lønnen med 5% over 3 år samlet, men hvor den realiserede inflation allerede nu er ca. 15%. Staten vinder, sygeplejersker taber.

Diskussionen er så, hvordan det påvirker sygeplejersker eller for den sags skyld Staten, at de har et urealiseret gevinst/tab i kontrakten.

Nøjagtig samme diskussion har vi meget aktuelt også om låntagere versus obligationsinvestorer. Lad os tage et 30-årigt 0,5% fastforrentet lån som er faldet med 30% (nominelt tab for investorer) pga. højere nominel markedsrente (ikke kuponrente).

Se, det kan de fleste føle på. En gæld der er 30% mindre værd. Sælg huset og realiser de 30% eller hold huset og nyd din markedsdrevne ekstra nominelle friværdi.

Men det er IKKE hvad der menes med inflationseffekten. Heller ikke selvom den driver den nominelle markedsrente. Effekten kommer OVENI.

Eks.: Investor havde 1mill i aktivværdi på obligationen, nu 700.000. Låntager havde passivværdi på 1mill., nu 700.000. Omfordeling af nominel formue.

Hvordan påvirker inflationen så formuen i reale termer? Ja, set fra investorside kan de fleste være med. De 700.000 som er tilbage er blevet ENDNU mindre værd når de skal omsættes i vare-service. Lad os sige 10% overraskende inflation. Ekstra tab på 10%. Samlet formue i reale spiselige termer, 630.000 eller 37% tab.

Hvordan har låntager så vundet 370.000 eller 37%?

Ja, de 300.000 kommer som sagt fra den nominelle gevinst pga. stigende markedsrenter. Inflationsgevinsten kommer fordi låntager skal ofre mindre real formue på at finansiere gælden. Så sælger han huset skylder han nominelt 700.000, men de 700.000 suger isoleret set kun 630.000 ud af købekraften. Der er altså 2 regnskaber - 2 bundlinjer. Det nominelle i DKK og det reale Q i mulig Q-mængde af vare-service. Se tabel som udvider med aktivsiden.

Men de 10% er kun 1 år. Antages 5 år med 10% ja så er realgælden blot 435.000.

Intuitivt eksempel. Låntager udsteder et 1mill. lån og køber selv obligationen for 1mill. Hvis inflationen stiger 10% falder aktivet til 900.000 og det gør passivet også. Købekraften falder med 100.000 fra aktivet, men opvejes af 100.000 i passivet. Nulsum.

Mens denne formue-nulsum er et uangribeligt faktum, så er makrokonsekvensen af omfordelingen af købekraft stærkt omdiskuteret. For det kræver ikke bare at aktører forstår inflation som begreb men også ved hvordan det skal udmønte sig i ændret realt forbrug.


Og, så er vi nede i maskinrummet, hvor akademiskklassiske Keynesianerne slås med "Nye" Keynesianerne i centralbankerne. Vil den højere reale formue hos husholdninger udmønte sig i et relativt højere forbrug versus nedgangen i det relative forbrug hos investorer? Altså samlet positiv nettoeffekt på BNP. Det afhænger af multiplikatorerne.


Ideen kommer fra Irving Fischer (1933) og Keynes (1936), der i 1930'erne analyserede krisen og konstaterede, at den relative formueeffekt var negativ, fordi der var DEFLATION. Altså høj-marginalt forbrugende låntagere taber relativt lav-marginalt forbrugende investorer.


Det samme var man generelt bange for i alle skoler i 2008-2018, at deflation kunne have en samlet negativ effekt pga. den ændrede reale formuefordeling. Men, hvis det gælder negativt for BNP ved deflation hvad så med effekten ved inflation. Ja, så burde den alt andet lige være positiv for samfundet.


Debatten om inflation og påvirkningen fortsætter, og er naturligvis særdeles relevant i disse år. Men, det er vigtigt at holde sig for øje at inflation per-se ikke er skidt, da der blot er tale om omfordeling af de samme reale kroner. Enten i formuer som vi har vist eller ved at prisen på en IPAD stiger, som trækker nøjagtig samme formue ud af forbrugere som Apple får ind ekstra. Spørgsmålet er blot om denne trafik af penge strander hos Apple i passiv kontantopsparing på bekostning af en ekstrapris som forbrugere VILLE HAVE omsat til forbrug ellers.

For at svare på spørgsmålet. Er inflation godt for låntagere? Ja, teoretisk. Men, om det udmønter sig i ekstra forbrug pga. real formueeffekt, er forbundet med stor usikkerhed.


Selv når vi analyserer som "isoleret set".


Inddrager vi alle de andre omstændigheder i en inflationær økonomi kan det selvsagt vælte alle forestillinger om at forbrugere som låntagere føler sig mere rige pga. af overraskende høj inflation. Kunne jo være, at forbruger var dansk sygeplejerske med en kontrakt med Staten som hun/han allerede har tabt i.


Kunne også være huset var skvattet voldsomt i værdi, trods at huse er reale aktiver. I sidste ende er nettoeffekten altså et begreb der dækker over balancens reale versus nominelle aktiver/passiver. De fleste har reale aktiver og nominelle passiver. Dvs. de tjener ved inflation og taber ved deflation.


Tabellen viser en husholdning i dag. Jensen køber en bolig til 1,25mill. og finansierer det med DKK 1mill. i en fastforrentet kurs100 obligation til 3% effektiv rente og DKK 0,25mill i indskud. Han har derudover DKK 100.000 stående cash. I alt DKK 400.000 i nominel DKK-friværdi. Omsættes dette til Thailandture til DKK 10.000 i dag er den reale Q-friværdi Q=40.

Nu antager vi at Jensen sælger om 5 år efter 5 år med 10% p.a. inflation. Boligen er steget med de 10% p.a. mens gælden er vokset med 3% p.a. og kuponafviklet via kontantsaldoen løbende. DKK-friværdien er nu vokset fra de 400.000 til 1.013.000. Alene pga. de 10% på det 'reale' boligaktiv versus de 3% på den nominelle gæld i realkredit. Indskuddet antages ikke at skulle forrentes (0%).


Den reale boligformue målt i #Thailandture som er steget med inflationen er stadig Q=125. Men gælden er skrumpet til Q=62 pga. inflationen som æder værdien af den nominelle gæld. Alt i alt har Jensen altså udnyttet inflationen til at sikre sig 63 Thailandture efter 5 år mod blot 40 ture i dag.


Og her kommer det interessante. Det er ikke pga. boligen. Den går i 0. Det er alene gælden. Så antager vi at han blot optager gæld (uden boligkøb) ja så vinder han stadig 23 nye Thailandture. Han har blot ikke noget at 'trække' dem fra i så han står blot med en gæld der er er Q=23 mindre værd. Havde han haft løninskomst der var steget med inflationen eller ja bolig så kunne han direkte realisere gevinsten i Thailandture.


T

MED BOLIG

INGEN BOLIG



32 visninger

Seneste blogindlæg

Se alle